Home недвижимость Аренда недвижимости. Права и Обязанности

Аренда недвижимости. Права и Обязанности

45
SHARE

Человеку, столкнувшемуся с необходимостью арендовать квартиру или комнату, выгоднее это делать напрямую, минуя риэлтеров, которые берут комиссию за свои услуги. Однако в этом случае договор арендатор «сам себе юрист» и сам должен заключать договор.

Аренда недвижимости и виды договоров 

Существует 2 вида договоров (вен. bérleti szerződés), разница между которыми минимальна:

  • договор найма жилого помещения, заключаемый между двумя физлицами;
  • договор аренды, который можно заключить и между двумя физлицами и между физлицом арендодателем и юридическим лицом арендатором (когда организация снимает жилье для сотрудников).

Обычный договор аренды заключается сроком на 12 месяцев (один год) с дальнейшим продлением при желание обоих сторон. В Венгрии договора сроком до 5 лет не подлежат регистрации в реестре собственников и каких -либо отметок на листе собственника.

Документы

Если вы осмотрели квартиру и она вас устроила, попросите у собственника квартиры следующие документы:

  • удостоверение личности (паспорт, индификационную карту вен. személyi igazolvány )
  • правоустанавливающий документ – лист собственника ( вен. tulajdoni lap) не старше 3х месяцев.

В последнем документе проверьте количество собственников, если квартира в долевой собственности, то дополнительно потребуется письменное согласие всех собственников на сдачу жилья в аренду. В случае отсутствия этого документа вас легко могут попросить съехать уже через месяц. Самый идеальный вариант, если подписи всех собственников будут на договоре аренды.

Есть небольшой нюанс, если сдаваемая квартира находится не в собственности, а в социальном найме (bérleti jog). Тогда у сдающего жилье наймодателя/субарендодателя на руках должно быть разрешение муниципального жилотдела на поднайм/субаренду и разрешение на это действие всех лиц в этой квартире по совместному найму.

Коммунальные и арендные платежи

Размер арендных платежей и особенности их оплаты устанавливает арендодатель. Все эти нюансы должны быть отражены в договоре. Вы можете договориться об оплате помесячно, раз в 3 месяца, раз в полгода и даже раз в год, если владелец квартиры живет в другом городе и ему так удобнее. При внесении каждого платежа обязательно нужно брать расписку или как вариант вносить эти суммы на банковский счет арендодателя.

В договоре должны быть указаны сроки внесения арендной платы и при скольких просрочках (одной или двух) домовладелец имеет право выселить своих арендаторов. Также оговорите вопрос о повышении арендной платы – за какое время домовладелец обязан вас предупредить о предстоящем повышении.

Будьте готовы к тому, что владелец может попросить вас внести так называемый страховой депозит ( вен. kaució) – сумму размером в 1-2 ежемесячны(й)/х платеж(а), которая вернется вам после освобождения недвижимости. Это нормальная практика, защищающая интересы домовладельца в случае обнаружения каких-либо повреждений имущества. Размер страхового платежа и его возврат также должны быть отображены в тексте договора.

Если вы собрались снимать квартиру, поднимите вопрос об оплате коммунальных платежей ( вен.rezsi/Üzemi költségek). Если по квартире есть задолженность, обсудите этот вопрос с арендодателем и обязательно отразите этот вопрос в договоре, например отразить показание счетчиков. В противном случае впоследствии вас могут обязать оплатить не ваши долги через суд.

Существует 3 варианта оплаты коммунальных платежей:

  • арендатор оплачивает их сам по платежкам плюс к арендному платежу и каждый месяц передает оплаченные платежки арендатору;
  • арендатор отдельно оплачивает арендный платеж и передает сумму в соответствии с платежками арендатору, который сам производит платеж;
  • договор с коммунальными службами (газ, вода/канализация, электроэнергия, интеренет/ТВ) – арендатор заключает на прямую и сам ведет отчет и оплату, согласно своим расходам.
Срок

В случае, если в договоре не указан срок расторжения, по умолчанию считается, что он бессрочный. Обычно домовладельцы заключают договора сроком на 12 месяцев, затем составляется новый договор.

В договоре должны быть отображены все варианты досрочного расторжения. Досрочное расторжение договора нарушает интересы обеих сторон, поэтому можно предусмотреть наличие штрафных санкций за односторонее расторжение. Если вы считаете, что существует вероятность, например, вашего перевода по работе в другую местность, обязательно оговорите это условие в договоре. Также должен быть указан срок предупреждения о расторжении договора – например, за 30 дней.

Состояние квартиры и имущества

При заключении долгосрочного договора, оговорите за чей счет и в какие сроки должен производиться ремонт. Помните, что арендатор не должен без согласия собственника (желательно в письменном виде) не производить никаких работ в арендуемом помещении – даже если это переклейка обоев и, тем более, перепланировка.

При проведении ремонта силами арендатора, оговорите насколько на этот период должна быть снижена арендная плата. Проведение капремонта и ремонта – это вопрос серьезный. При отсутствии каких-либо движений со стороны владельца квартиры, арендатор может подать в суд на расторжение договора.

Обязательно в договоре должно быть указано состояние квартиры. В интересах арендатора внимательно осмотреть квартиру и перечислить все поломки, которые он сможет увидеть: в такой-то комнате порваны обои, на балконной двери не поломан фиксатор, пятно на натяжном потолке. Не стесняйтесь, осматривайте все внимательно – потом эти поломки могут быть удержаны из суммы вашего страхового депозита.

Точно также и с мебелью. Проследите, чтобы в договоре была перечислена абсолютно вся обстановка, вплоть до количества стульев и штор, иначе собственник может вас обвинить в краже. Не забудьте о бытовой технике. Если не работает посудомоечная машинка или пылесос, занесите это также в договор. Можно прописать все эти нюансы в договоре, но лучше составить отдельный акт приемки-передачи квартиры, где будут фигурировать и показания счетчиков.

Дополнительно

В договоре также должно быть указано:

  • перечень всех людей, которые будут проживать с арендатором;
  • сколько раз в месяц имеет право арендатор заходить к вам и проверять состояние имущества (это его право);
  • количество комплектов ключей от квартиры и у кого они хранятся (можете отдельно оговорить запрет посещений в ваше отсутствие).

Расторжение договора

Расторгнуть договор можно тремя способами:

  • по истечении его срока;
  • при взаимном согласии;
  • через суд.

В суд обратиться могут как домовладелец, так и арендатор. Арендатор может рассчитывать на расторжение договора через суд в случае, если:

  • арендатор не предоставил имущество в соответствии с договором;
  • имущество имеет недостатки, которые невозможно было определить при осмотре;
  • арендатор не делает ремонт в оговоренные сроки.

Арендодатель может обратиться в суд, если:

  • арендатор существенно ухудшает состояние квартиры (например, произвел перепланировку);
    не вносит арендную плату вовремя (обычно больше двух раз);
  • не производит ремонт в оговоренные договором сроки;
  • пользуется помещением не по назначению (открыл производственный цех или офис). Если вы хотите открыть эту опцию оговорите этот пункт в основном договоре, как будете использовать квартиру, например жилая и частично офис, чтобы в последующем не возникали вопросы.

Только внимательное составление договора предохранит обе стороны от конфликтов и судебных разбирательств.

Читайте Страхование Имущества

 

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here